Det är nu rätt tid att investera i ett spa? Under de senaste månaderna, verkar det som om, varhelst man vänder, Hotell ägare och operatörer hotellet lägger spa för sina paket av produkter och tjänster. Från de mest lyxiga hotellen som Mandarin Oriental och Four Seasons hela vägen till Butlins och Centre Parker, alla få i den akten. Hotel branding företag som Starwood har lagt spa varumärken i sin portfölj och vi har hotell märken som Six Senses som har ett spa som en central del av erbjudandet. Under 1980-talet verkade varje hotell för att känna behovet av att lägga vattensängar, fax och en mini-bar i sovrummen och på 1990-talet varje hotellägaren kände sig förpliktigad att lägga ett gym, outsourca mat och dryck, genomföra märkesvaror frukostar och senare internetuppkoppling och vilt joysticks. Under detta årtionde har vi sett en huvudstupa rusa att lägga platt-TV och gratis wifi - och nu spa. Som de historiska exemplen illustrerar, ibland sådana fashionabla delar av produkten eller tjänsten blir inbäddade i kärnan förväntan om gäster och förblir permanenta inslag i varumärkesstandarder. Men några trendiga objekt bevisa en dyr sidoshow på lång sikt. Är spa här för att stanna som en central del av hotell eller är de en modefluga? Några aktuella uppdrag har tillåtit oss att forska i saken och att bilda några preliminära slutsatser. Lägga till ett spa typiskt sett utgör en mycket betydande kapitalkostnader och oftast betydligt mer per kvadratmeter än investeringen i en motsvarande utrymme ägnas åt sovrum. De behandlingar som eftersöks är föremål för ganska snabba förändringar som mode kommer och går gör kravet att ofta förändra och omgestalta behandlingsrummen. Detta är ett företag som behöver ett stort kapitaltillskott upp framför och förmåga och vilja att skjuta till ytterligare kapital ganska ofta. Samtidigt är den tjänst som erbjuds mycket arbetsintensiv. Det är vanligtvis en en-på-en relation mellan kunden och vårdgivaren och med tjänsten som erbjuds sju dagar i veckan under tio timmar om dagen eller mer, bemannings kostnadseffekter är betydande. Den spa-verksamhet kan karaktäriseras som en som har både en hög kapital och hög drift cost.So den första frågan som måste ställas är om att lägga ett spa till hotellet bättre möjliggör för hotellverksamhet och varumärket för att lägga till det aktuella värdet av befintliga gäster och segment och /eller avsevärt attrahera nya segment antingen från konkurrerande hotell eller platser konkurrent? Vi anser att detta endast kan besvaras av robust forskning. Vår erfarenhet är att det finns en hel del "brus", men egentligen inte mycket giltiga forskningsresultat som finns i det offentliga rummet. Det finns ingen genväg och en seriös investerare behöver för att ägna tid och energi på att forska specifika marknaden analys. Även i många situationer spa kommer att tjäna in-house befolkningen, kommer det att finnas exempel där spa kan vara ett verktyg för att tjäna den lokala verksamheten och /eller bostäder befolkningen bättre. För både de interna och externa populationer, kan anta ett välkänt varumärke för spa vara en viktig faktor för att locka och lugna market.There är ingen mall men det verkar som kärnan inkomstkälla kommer från behandlingar. Prissättningen av en timmes behandling på den nivå som marknaden kommer att bära och använda samma tekniker yield management (fäktning priser, volymrabatter, förpackningar, förköp diskontering etc.) som är anställda på andra håll i hotellet för att sälja hotellet rum (och på golfbanan för att sälja golfrundor) bör se till att intäkterna maximeras för varje en-timme slots tillgängliga för försäljning i varje behandling rum varje dag. Medlemskap inkomst kan inte vara den största inkomstkälla, men det kommer att vara viktigt att ha en tillräckligt stor medlemskap för att kompensera de toppar och dalar av hotellets beläggning, men en tillräckligt liten medlemskap så att hotellets gäster kan erbjudas, och de kan ta upp paket som inkluderar spa element. Medlemskap intäkter består vanligtvis av två delar - en första undertecknande på avgift och en årsavgift. Lokala demografi och andra faktorer kommer att avgöra graden av churn i medlemskap och undertecknandet-on fee kan vara en betydande del av långfristiga value.Our fynd tyder på att när investeraren sprutar rätt mängd kapital erkänner intäkter som kan tjänas och den vinst som genereras, ett spa på ett hotell kan faktiskt bidra till långsiktigt värdeskapande. Den kunniga investerare kommer att undvika att utveckla spa som är för stora, för dyra, i fel hotellbranschen eller fel stad, med fel antal behandlingsrum eller har fel behandlingar, omärkta eller inte drivs professionellt, med otillräcklig hänsyn till hälsa och arbetsmiljölagstiftningen.
.from:https://www.motorfordon.com/bil/boats/49072.html